Думата на юриста: Рисковете от „безплатното“ саниране пред Сдруженията на собствениците

Думата на юриста: Рисковете от „безплатното“ саниране пред Сдруженията на собствениците

21 февруари 2015, събота | публикувано от Магдалена Ташева

www.Advocati.org

(Публикуваме анализа на сайта за юридически консултации www.Advocati.org  с незначителни съкращения)

Комундето Илияна Павлова от ГРОБ.

Национална програма на ГЕРБ за енергийна ефективност на многофамилни жилищни сгради предвижда държавата да гарантира чрез Българската банка за развитие (ББР) международен заем в размер на 1’000’000’000 лв. за сметка на Републиканския бюджет, откъдето ще се финансира „безплатното“ саниране. Лансираното от министър Лиляна Павлова като „100% безвъмездно“ саниране ще бъде платено ведно с дължимите лихви по заема от средствата на данъкоплатците, постъпващи в бюджета. В някои случаи – както ще проследим по-долу – плащаене ще бъде дължимо и от самите собственици на имоти, за чието „безплатно“ саниране приканва министър Павлова.

Според министър Павлова „Етажната собственост само трябва да регистрира Сдружение на собствениците (…) и да заяви интереса си пред Общната“. Посоченото Сдружение на собствениците е определено в Приложение №2 „Методически указания“ към Националната програма за енергийна ефективност на Министерството на регионалното развитие и благоустройството (МРРБ) като такова, което е предназначено „за усвояване на средства от фондовете на ЕС и/ли от държавния или общинския бюджет, безвъзмездна помощ и субсидии и/ли използване на собствени средства с цел ремонт и обновяване на сгради в режим на етажна собственост“. Оставаме с впечатлението, че единствената цел на такова Сдружение е да усвоява средства и да ремонтира и обновява сградата. Текстът възпроизвежда почти дословно чл. 25, ал. 1 от Закона за управление на етажната собственост (ЗУЕС), но пропуска следващата ал. 2 от същата разпоредба, която допълва, че „Сдружението може да извършва и други дейности, свързани с управлението на общите части на Етажната собственост“.

Пропуска се и далеч по-интересната разпоредба на чл. 9 от ЗУЕС, която определя възможните форми на управление на Етажната собственост – „Общо събрание и/ли Сдружение на собствениците“.

След като Етажната собственост може да бъде управлявана [и] чрез Сдружение на собствениците, това означава, че Сдружението ще може да осъществява всички управленски функции по чл. 8, ал. 1 от ЗУЕС, които обхващат „реда и контрола върху ползването и поддържането на общите части и спазването на вътрешния ред в сграда в режим на Етажна собственост, както и контрола върху изпълнението на задълженията на собствениците, ползвателите и обитателите“; веднъж създадено, Сдружението може да засегне включително и управлението на натрупаните дългове от живущите.

Последното влиза в пряко противоречие с многократните заявления на министър Павлова за невъзможността Сдруженията на етажните собственици да бъдат насочени към изпълнение на задължения на живущите. То влиза в пряко противоречие и с въпрос №1 от 28.01.2015 г. от публикуваните от МРРБ „Въпроси и отговори“ във връзка с Националната програма, формулиран така:„Има длъжници с хиляди левове дългове към „Топлофикация“. Възможно ли е държавата да си потърси парите директно чрез Сдружението и да се разхвърлят задълженията на всички собственици?“ и получил следния отговор: „Не. Сдружението се регистрира по реда на чл. 25, ал. 1. от ЗУЕС и се създава единствено за целите на получаване на помощта по Програмата“.

Както проследихме, цитираният отговор на МРРБ (и многократно повтаряните разяснения на министър Павлова) игнорират нормата на чл. 25, ал. 2 във вр. с чл. 8, ал. 1 от ЗУЕС и подвеждат бъдещите кандидати за „безплатно“ саниране.

Колко безплатно всъщност е „безплатното“ саниране, обещавано за сметка на Републиканския бюджет и нашите данъци? За да може жилищният блок да бъде саниран, Сдружението на етажните собственици трябва да сключи Договор за участие по Националната програма съгласно Приложение №10 към Методическите указания на МРРБ със своята Община. Последната се задължава по силата на чл. 4, ал.ал. 1, 2 и 4 от този Договор (1) „да предприеме всички необходими действия за сключване (…) на договор за целево финансиране [с ББР]“, [и] (2) „при одобрение на финансирането от страна на ББР да подпише от името и за сметка на доверителя (Сдружението) договора [за „безплатно“ саниране]“, като (4) „от името и за сметка на доверителя (…) усвоява суми по договора (…) и (…) оперира със средствата“.

Цитираните разпоредби задължават Общината да предприеме действия за договаряне с ББР на финансиране за санирането на сградата и ако такова бъде отпуснато, Договорът оправомощава Общината да управлява получените средства „от името и за сметка на“ Сдружението.

С други думи – Общината придобива възможност със своите правни и фактически действия да натовари със задължения Сдружението – независимо от изискването по чл. 4, ал. 4 от Договора да спазва „принципите на добро финансово управление (…) в интерес на Сдружението на собствениците за целите на обновяването на сградата“.

В такава хипотеза за Сдружението няма да има друга възможност, освен да търси обезщетение за причинените му вреди по общия ред – ако разполага с необходимия юридически и организационен ресурс, за да си потърси правата.

В следващия чл. 5, ал. 4 от Договора дискретно е посочено едно интересно задължение на Сдружението, формулирано като „съгласие“ за това „да бъдат изпълнени предложените в резултат на техническото и енергийното обследване допустими дейности, съгласно правилата на Програмата, в това число всички мерки, необходими за привеждане на сградата в съответствие с нормативните минимални изисквания за енергийна ефективност“.

Текстът с нищо не подсказва възмездния (не-безплатен) характер на задълженията, които възникват за Сдружението от тази разпоредба. За да разберем това, е необходимо цитираният текст да се разглежда в контекста на Чл. 2, ал.ал. 1-5 от Договора, според които дейностите по Националната програма включват:

(1) „установяване на техническите характеристики на сградата“;

(2) „обследване за енергийна ефективност“;

(3) „разработване на инвестиционен (…) проект“;

(4) „изпълнение на строително-монтажни работи“ (т.е. самото саниране); и

(5) „строителен надзор, авторски надзор и инвеститорски контрол“.

Преди да се стигне до „безплатното“ саниране по т. 4, е необходимо съгласно т. 1 да се установят техническите характеристики на сградата, което от своя страна препраща към чл. 169, ал. 1, т.т. 1-5 и ал. 2 от Закона за устройство на територията (ЗУТ), досежно техническите спецификации и изисквания за носимоспособност, устойчивост, безопасност и достъпност на обследваната сграда.
Ако бъдат установени недостатъци по чл. 169, ал. 1, т.т. 1-5 и ал. 2 от ЗУТ (например конструктивни проблеми или нужда от укрепване на сградата), Сдружението на собствениците трябва да извърши необходимите строително-монтажни работи за своя сметка.

Чл. 5, ал. 4 от Договора определя с една отвлечена формулировка, че Сдружението „се съгласява да бъдат изпълнени предложените в резултат на техническото и енергийното обследване допустими дейности, (…) в това число всички мерки, необходими за привеждане на сградата в съответствие с нормативните минимални изисквания за енергийна ефективност“. Изразът „в това число“ създава впечатление за читателя, който не е свикнал с юридическата техника, че Сдружението се съгласява с изпълнението на дейности, насочени преди всичко към „привеждане на сградата в съответствие с нормативните минимални изисквания за енергийна ефективност“. В действителност обаче изразът „в това число“ означава „включително, но не само“. Манипулацията ще стане очевидна, ако си припомним пълния обем от дейности, които биха могли да бъдат предложени в резултат на техническото и енергийното обследване, и които включват осигуряване на носимоспособността, устойчивостта, безопасността и достъпността на сградата съгласно чл. 169, ал. 1, т.т. 1-5 и ал. 2 от ЗУТ – дейности, които не се покриват от Националната програма но могат да бъдат изискани от Сдружението на собствениците.
Тъй като Националната програма осигурява средства единствено за установяване на технически характеристики (1), обследване на енергийната ефективност (2), разработване на проект (3), строително монтажни работи по самото саниране (4) и надзор и контрол (5), достигаме до извода, че Сдружението ще трябва да изпълни за своя сметка „предложените в резултат на техническото и енергийното обследване допустими дейности“ по чл. 5, ал. 4 във вр. с чл. 2, ал.ал. 1-5 от Договора и чл. 169, ал. 1, т.т. 1-5 и ал. 2 от ЗУТ. Ако Сдружението не изпълни предложените „допустими дейности“, е заплашено от разваляне на Договора от страна на Общината. При това положение Сдружението съгласно чл. 8, ал. 3, хипотеза втора от Договора „дължи възстановяване на разходите (платени или дължими) по действително извършените [до момента] дейности (…) както и дължимите неустойки по вече сключени договори“.

Това означава, че веднъж одобрено за финансиране, Сдружението на собствениците може да бъде задължено да извърши за своя сметка определени строително-монтажни работи и ако не го направи, ще бъде принудено да плати за направените констатации.

В обобщение може да се посочи, че:

(1) прокламираното от министър Лиляна Павлова „безплатно“ саниране за многофамилни жилищни сгради изобщо не е безплатно – същото ще се извърши за сметка на Републиканския бюджет и от там – за сметка на всичките данъкоплатци в България;

(2) учреденото от етажните собственици Сдружение не е ограничено само до санирането – то може да поеме цялостното управление на Етажната собственост, включително изпълнението на натрупани от отделните етажни собственици задължения за топлоенергия, електричество и др.;

(3) при сключване на Договор за „безплатно“ саниране Сдружението практически упълномощава Общината да действа директно от негово име и за негова сметка – което теоретично дава възможност да бъдат причинени вреди на Етажната собственост;

(4) преди извършването на самото „безплатно“ саниране е определено да се направи техническо и енергийно обследване на сградата и ако се констатира необходимост от укрепване, същото трябва да се финансира от Сдружението (което – ако не извърши предписаното укрепване – дължи направените до момента разходи за обследване, проектиране, строително-монтажни работи, надзор и контрол, включително начислените неустойки по сключени договори за осъществяването на тези дейности).

Премълчаването на изброените особености и концентрирането на общественото внимание в подвеждащото понятие „безплатно“ може да доведе до редица негативни последици, тъй като – както стана дума по-горе – цената на „безплатните“ неща в крайна сметка почти винаги се плаща от икономически по-слабата страна.

***

Ентусиазмът пo санирането секна,

хората започнаха да се дърпат, не щат да стават ортаци с държавата, писа на 12 февруари в. „Марица“. Все повече собственици се отказват от участие в програмата, зачитайки се в документите и слушайки заформилите се дискусии в медиите. Хора, които на събранието за учредяване на Сдружение на собствениците бяха „за“, взеха да се дърпат, сигнализираха домоуправители.

Хората са притеснени, че никъде в документите няма „договор за безвъзмездно“. Има „за целево финансиране“.

Има и клаузи, които разубеждават много от собствениците. Ако реша да отдавам жилището си под наем или го продам, ще трябва да връщам парите за санирането, тъй като ще бъда третиран като получател на държавна помощ. В това няма нищо лошо, но само за хората, които не са вложили пари в жилищата си. Тези, които вече са санирали – сменили са дограми, ел. и ВиК инсталации, т.е. платили са си, няма как и защо да бъдат третирани като останалите, смята Стоян Иванов, един от отказалите се, за ужас на съседите си, тъй като, за да се участва в програмата, е необходимо съгласието на абсолютно всички собственици. В крайна сметка аз съм си ремонтирал имота, ако всички бяха го сторили, сега сградата щеше да е енергоефективна и да изглежда добре. Ортак с държавата не ща да ставам, обяснява мъжът.

Ако ще се укрепват панелките, ще се правят значителни вътрешни ремонти, това означава, че в жилището, а и в блока, няма да се живее за известно време. Освен това вътрешните ремонти ще са за сметка на собствениците, разбира се. Ако всички можеха да обновят жилищата си и имаха желание, блоковете нямаше да са в такова състояние. Сега си вярват, че държавата ще направи това вместо тях. Безплатен обяд няма, категоричен е младият мъж.

Преди време и министър Лиляна Павлова обясни, че тези, които откажат да се сменят инсталации и да се укрепят връзките на панелите при необходимост, ще трябва да платят вече направените разходи по техническото обследване на сградата и паспорта. А отказали се ще има заради невъзможността на си направят вътрешните ремонти.

Вместо да дава пари за изолации и дограми, каквито вече имат значителна част от панелните жилища, държавата трябваше да задължи и подпомогне собствениците да оправят общите части и асансьорите. И сега има механизми да се принудят собствениците да оправят грозните и ронещи се фасади, смятат хората по форумите, където от дни вървят разгорещени дискусии.

На всички е ясно, че санирането ще започне чак догодина, а тази само ще се обследва. Какво ще стане, ако ГЕРБ падне от власт. Дали следващото правителство ще изпълни неговото предизборно обещание. Ако програмата спре, ще връщат ли хората пари за свършеното, са въпросите, които се поставят във форумите.

Отливът не пречи на гешефтарите да бълват домоуправители на конвеир. Мениджър на етажната собственост се става за три дни, а курсът излиза между 250 и 280 лева. Обучението е разделено на две части – теория и практика, обясняват от Института за управление на програми и проекти и Българската асоциация на микропредприятията. 60 процента от времето е отделено на законовите постановки за управление на етажната собственост, а в останалото се разиграват ролеви игри и примерни ситуации, в които могат да попаднат домоуправителите в ежедневната си дейност.

Източник: http://www.vestnikataka.bg/2015/02/72263/